Xuất bản 3 tháng 11, 2026
Biên soạn
Đội thu mua Phế Liệu Thành Long
Khảo sát, phân loại và thu mua phế liệu tại hiện trường
Kiểm duyệt chuyên môn
Lê Quang Hoà
Chủ công ty thu mua phế liệu Thành Long
Tháo dỡ nhà xưởng cũ có cần xin phép không là câu hỏi đầu tiên của hầu hết chủ xưởng khi ngừng sản xuất, hết hợp đồng thuê đất hoặc chuyển nhà máy sang địa điểm mới. Tìm trên mạng sẽ ra hai nhóm bài nói ngược nhau: nhóm bảo bắt buộc phải có giấy phép phá dỡ, nhóm bảo không cần xin phép. Bài này đọc lại Điều 54 Luật Xây dựng 2025 và gom các việc thực tế doanh nghiệp nên làm trước khi mời đơn vị thanh lý vào xưởng. Đây là thông tin tham khảo, không thay cho ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương.
Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và thay cho Luật Xây dựng 2014. Điều 54 của luật liệt kê các trường hợp phá dỡ công trình, trong đó có trường hợp phá dỡ theo nhu cầu của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu công trình. Đối chiếu với các loại giấy phép xây dựng trong luật (xây dựng mới, sửa chữa cải tạo, di dời và giấy phép có thời hạn), có thể thấy luật không tạo ra một loại giấy phép phá dỡ riêng cho chủ sở hữu tự tháo dỡ công trình của mình.
Điều đó không có nghĩa là muốn tháo lúc nào cũng được. Điều 54 đặt nghĩa vụ lên cả chủ sở hữu lẫn nhà thầu: phải có phương án, giải pháp phá dỡ, phải có biện pháp thi công bảo đảm an toàn cho người, tài sản và công trình lân cận, và bên nào có lỗi thì bên đó bồi thường. Ngoài luật còn có nghị định hướng dẫn, quy chế của ban quản lý khu công nghiệp, hợp đồng thuê đất và điều kiện của ngân hàng nhận thế chấp. Phần lớn rắc rối thật nằm ở các lớp này chứ không nằm ở một tờ giấy phép.
Hai nhóm bài trên mạng nói ngược nhau một phần vì ba việc khác nhau hay bị gọi chung là xin phép: giấy phép xây dựng cho công trình mới sẽ xây thay chỗ cũ, thủ tục với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, và quyết định phá dỡ do cơ quan nhà nước ban hành với công trình sai phép. Tách ba việc này ra thì câu trả lời rõ hơn nhiều.
Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người được giao chủ trì phải tổ chức việc phá dỡ. Họ có thể tự thực hiện hoặc thuê tư vấn lập và thẩm tra phương án, giải pháp phá dỡ. Với một nhà xưởng tiền chế, phương án này thường trả lời bốn câu hỏi: tháo phần nào trước, dùng thiết bị nâng nào, khu vực nào phải rào chắn và phần nào của xưởng vẫn đang vận hành.
Nhà thầu phá dỡ lập biện pháp thi công phù hợp với phương án đã duyệt, thi công đúng biện pháp đó, theo dõi công trình trong lúc tháo và bảo đảm an toàn cho người, tài sản và công trình lân cận. Hợp đồng nên ghi rõ ai chịu trách nhiệm khi xảy ra sự cố, vì luật chia trách nhiệm theo lỗi của từng bên.
Thứ tự tháo từng hạng mục của khung thép, từ mái tôn, xà gồ, kèo đến cột và dầm cầu trục, được mô tả trong bài trình tự tháo dỡ nhà xưởng khung thép.
Một trường hợp khác hẳn là công trình xây sai phép, xây trên đất lấn chiếm hoặc có nguy cơ sụp đổ. Khi đó việc phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, chủ công trình phải chấp hành và nếu không thì bị cưỡng chế, chịu toàn bộ chi phí. Đó không phải chuyện thanh lý nhà xưởng thông thường.
Cùng một nhà xưởng nhưng người quyết định khác nhau tùy bạn là ai trên giấy tờ. Bảng dưới đây giúp hỏi đúng chỗ ngay từ đầu.
Tình huống | Cần xác định trước | Hỏi ai |
|---|---|---|
Doanh nghiệp sở hữu xưởng trên đất của mình | Phương án phá dỡ, và hồ sơ xin phép xây dựng riêng nếu sẽ xây mới | Sở Xây dựng hoặc cơ quan cấp phép tại địa phương |
Thuê xưởng, hết hợp đồng | Điều khoản hoàn trả mặt bằng, tháo hết hay để lại | Chủ cho thuê, đọc lại hợp đồng |
Xưởng trong khu công nghiệp | Giờ ra vào, cổng, thiết bị được phép vào, yêu cầu an toàn | Ban quản lý hoặc chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp |
Xưởng đang thế chấp | Văn bản đồng ý trước khi thay đổi hoặc tháo dỡ tài sản | Ngân hàng nhận thế chấp |
Công trình bị yêu cầu phá dỡ (sai phép, lấn chiếm) | Thực hiện theo quyết định phá dỡ | Cơ quan ra quyết định |
Xác nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng và thu đủ văn bản đồng ý của chủ cho thuê, ngân hàng hoặc ban quản lý khu công nghiệp tùy tình huống ở bảng trên.
Lập hồ sơ thanh lý nội bộ: kiểm kê tài sản, quyết định thanh lý, biên bản bàn giao. Phần này có hướng dẫn riêng trong bài lập hồ sơ thanh lý phế liệu nhà xưởng.
Để đơn vị tháo dỡ khảo sát hiện trạng trước khi báo giá. Báo giá qua điện thoại bỏ sót phần bê tông, xà bần và vật liệu phải xử lý riêng, nên thường lệch khi bắt đầu làm. Thành Long nhận khảo sát và báo giá tháo dỡ nhà xưởng trọn gói, tách riêng giá trị thu hồi với chi phí thi công.
Báo khu công nghiệp về xe cẩu và xe tải sẽ vào. Mỗi khu có quy định riêng, xem ví dụ ở bài thủ tục đưa xe vào khu công nghiệp.
Chốt trong hợp đồng phạm vi tháo, mức cấn trừ, tiến độ, trách nhiệm an toàn và tiêu chí bàn giao mặt bằng. Có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua bán phế liệu để biết các mục thường có.
Khi tháo xưởng cũ, kim loại chỉ là một phần. Mái tấm lợp fibro xi măng đời cũ có thể chứa sợi amiăng, nên không trộn với tôn hay xà bần thông thường. Dầu tồn trong máy, bóng đèn huỳnh quang, ắc quy và tụ điện cũ có thể thuộc nhóm chất thải nguy hại ở nhà xưởng, cần tách ra và xử lý theo quy định. Phần có giá trị thu hồi là kết cấu thép, cáp đồng, ống inox và máy móc, còn cách ước lượng số tấn xem ở bài cách tính khối lượng thép nhà xưởng tiền chế.
Thành Long thường xuyên khảo sát tháo dỡ tại TPHCM, Bình Dương và Đồng Nai. Chủ xưởng chỉ cần gửi ảnh hiện trạng, diện tích và loại kết cấu để được hẹn khảo sát. Với nhà xưởng trong khu công nghiệp tại Đồng Nai, thông tin về cổng, giờ xe và khu vực tập kết có trên trang riêng. Các tỉnh xa hơn như nhà xưởng và cơ sở lưu trú ở Nha Trang được bố trí theo quy mô công trình, lịch phương tiện và điều kiện thi công, nên cần báo trước để xếp lô.
Xem thông tin khảo sát, định giá và phương án thu gom dành cho đúng nhóm hàng.
Thanh Lý Máy Móc Cũ – Định Giá Theo Hiện TrạngThanh lý máy móc cũ, dây chuyền sản xuất, máy CNC và thiết bị nhà xưởng. Khảo sát hiện trạng, định giá từng máy, tháo chuyển và bàn giao theo phương án.
Dịch Vụ Tháo Dỡ Nhà Xưởng Công Nghiệp Trọn GóiTháo dỡ nhà xưởng công nghiệp, nhà tiền chế trọn gói: khảo sát hiện trạng, bóc tách giá trị thu hồi, tổ chức thi công và bàn giao theo thỏa thuận.
