Một nhà xưởng ngừng hoạt động không chỉ để lại khung thép và xà bần; nó để lại một bài toán thu hồi vốn. Cùng diện tích, công trình khung thép còn thiết bị có thể tạo ra giá trị thu hồi đáng kể, trong khi nhà bê tông nhiều tầng lại phát sinh khối lượng phá dỡ, vận chuyển và xử lý lớn. Nếu chỉ nhìn vào diện tích để báo giá, phần chênh lệch thường xuất hiện khi công việc đã bắt đầu.
Vì vậy, tháo dỡ nhà xưởng cần được bóc tách thành hai phía: giá trị của khung thép, tôn, cáp đồng, đường ống và máy móc có thể thu hồi; cùng chi phí nhân công, thiết bị, xà bần và vật liệu cần xử lý riêng. Đây cũng là cơ sở để định giá thu mua xác nhà xưởng hoặc thanh lý nhà xưởng cũ mà không đánh đồng mọi công trình theo một đơn giá.
Thành Long khảo sát hiện trạng, lập phạm vi công việc và trình bày riêng phần giá trị thu hồi với phần chi phí thi công trước khi hai bên chốt phương án. Chủ đầu tư nhờ đó biết công trình có thể cấn trừ đến đâu, còn khoản nào phải dự toán và mặt bằng sẽ được bàn giao theo tiêu chí nào.
Tháo dỡ nhà xưởng gồm những hạng mục nào?
Một công trình thường có hai nhóm giá trị đi ngược chiều nhau: nhóm vật tư, thiết bị có thể thu hồi và nhóm công việc phải chi trả để tháo dỡ, vận chuyển hoặc xử lý. Tỷ lệ giữa hai nhóm quyết định chủ đầu tư nhận phần chênh lệch, được cấn trừ chi phí hay phải bổ sung ngân sách.
Hạng mục | Gồm những gì | Vai trò trong bài toán |
|---|---|---|
Khung nhà tiền chế | Cột, kèo, xà gồ, hệ giằng, dầm cầu trục | Nguồn thu chính, chiếm phần lớn giá trị xác nhà |
Mái và vách tôn | Tôn lợp, tôn vách, tôn cách nhiệt có lớp xốp | Thu hồi được, giá thấp hơn sắt hình vì mỏng |
Hệ thống điện | Tủ điện, cáp động lực, máng cáp, trạm biến áp | Phần đồng trong cáp thường đáng giá hơn vẻ ngoài |
Hệ cơ điện và đường ống | Ống nước, hệ PCCC, thông gió, đường ống inox | Thu hồi được, tách theo từng loại kim loại |
Máy móc, dây chuyền còn lại | Máy công cụ, băng tải, nồi hơi, máy nén khí | Định giá theo máy, thường cao hơn giá vật liệu |
Kết cấu bê tông | Móng, cột, dầm, sàn, nền nhà xưởng | Chỉ thu được phần sắt bên trong, còn lại là chi phí |
Xà bần và rác xây dựng | Bê tông vụn, gạch, vữa, gỗ cốp pha | Khoản chi: phải chở đi và trả phí đổ đúng nơi |
Vật liệu cần xử lý riêng | Tôn fibro xi măng, dầu thải, bóng đèn huỳnh quang | Khoản chi: thuộc nhóm phải xử lý theo quy định |
Cấn trừ là gì và khi nào chủ xưởng nhận được tiền?
Cấn trừ là việc lấy giá trị vật tư, phế liệu và thiết bị thu hồi được để bù trực tiếp vào chi phí tháo dỡ. Sau khảo sát, kết quả thường rơi vào một trong ba tình huống: giá trị thu hồi lớn hơn chi phí và chủ đầu tư nhận phần chênh lệch; hai bên cân bằng gần như tương đương; hoặc chi phí thi công, vận chuyển và xử lý lớn hơn phần thu hồi nên chủ đầu tư cần thanh toán thêm.
Không có một tỷ lệ cấn trừ áp dụng cho mọi nhà xưởng. Con số phải được hình thành từ khối lượng kết cấu, hiện trạng máy móc, điều kiện tiếp cận, khối lượng xà bần và phạm vi bàn giao cụ thể.
Nhà tiền chế và nhà bê tông khác nhau thế nào về chi phí?
Nhà tiền chế chủ yếu gồm các cấu kiện thép có thể tháo theo trình tự, hạ bằng thiết bị nâng và phân loại để thu hồi. Nhà bê tông cốt thép cần thêm công đoạn phá kết cấu, tách thép khỏi bê tông, vận chuyển xà bần và xử lý phần vật liệu không còn giá trị sử dụng.
Vì vậy, hai công trình có cùng diện tích và chiều cao vẫn có thể cho kết quả tài chính rất khác nhau. Loại kết cấu, tỷ lệ thép trên bê tông và điều kiện thi công có ý nghĩa hơn diện tích đơn thuần.
Điều gì quyết định giá trị xác nhà xưởng?
Tỉ lệ kết cấu thép trên tổng khối lượng. Yếu tố lớn nhất. Càng nhiều thép và càng ít bê tông thì phần thu hồi càng vượt phần chi phí.
Độ dày của thép. Dầm I, cột hộp dày đứng trên xà gồ và tôn mỏng, đúng như cách phân nhóm trong thu mua sắt thép.
Phần kim loại màu còn lại. Cáp đồng, đường ống inox, motor và dàn lạnh thường là khoản đáng kể mà chủ xưởng hay bỏ sót khi tự ước tính.
Máy móc còn thu hồi được. Thiết bị còn chạy được định giá theo máy chứ không theo cân, nên ảnh hưởng lớn tới con số cấn trừ.
Khối lượng xà bần phải chở đi. Đây là dòng chi phí lớn nhất phía bên kia, gồm cả cước xe lẫn phí đổ đúng nơi quy định.
Điều kiện mặt bằng. Đường vào cho xe cẩu và xe tải, khoảng cách tới bãi đổ, có nhà dân hay nhà máy đang chạy sát bên hay không.
Tiến độ yêu cầu. Công trình gấp cần nhiều ca và nhiều thiết bị cùng lúc, phần đó phản ánh vào chi phí thi công.
Vật liệu phải xử lý theo quy định. Mái fibro xi măng, dầu thải trong máy, bóng đèn huỳnh quang đều cần phương án riêng chứ không đổ chung với xà bần.
Hồ sơ, an toàn và môi trường trước khi thi công
Tháo dỡ là công việc có rủi ro cao và tác động trực tiếp đến người lao động, tài sản lân cận và hoạt động đang diễn ra trong khu vực. Trước khi đưa thiết bị vào công trình, phạm vi, trình tự và trách nhiệm của mỗi bên cần được xác nhận rõ.
Khảo sát hiện trạng và phạm vi tháo dỡ: xác định phần phải tháo, phần cần giữ lại, công trình liền kề, hệ thống điện nước và khu vực còn vận hành.
Phương án thi công và an toàn: lựa chọn trình tự hạ cấu kiện, khu vực tập kết, thiết bị sử dụng, biện pháp kiểm soát bụi, tiếng ồn và lối di chuyển.
Vật liệu cần xử lý riêng: mái fibro xi măng, dầu tồn trong máy, bóng đèn và vật liệu có yêu cầu quản lý riêng phải được nhận diện từ bước khảo sát để lập phương án phù hợp.
Hồ sơ và giấy phép môi trường: Thành Long duy trì hồ sơ, giấy phép phù hợp với phạm vi công việc thực tế; yêu cầu cụ thể được đối chiếu theo từng công trình.
Hợp đồng và biên bản giao nhận: giá trị cấn trừ, tiến độ, phạm vi bàn giao, trách nhiệm thu gom và hồ sơ cần thiết được thống nhất theo từng giao dịch.
Điều kiện nghiệm thu: hai bên xác nhận trước cao độ, phần nền hoặc móng cần giữ, vật tư được bàn giao và tiêu chí thu gọn mặt bằng sau thi công.
Quy trình khảo sát và thi công tháo dỡ
Tiếp nhận thông tin: khách hàng gửi ảnh hiện trạng, diện tích, loại kết cấu, bản vẽ nếu còn và thời gian dự kiến bàn giao.
Khảo sát hiện trường: Thành Long kiểm tra kết cấu, ước tính khối lượng thép, bê tông và xà bần; đồng thời đánh giá lối vào, mặt bằng tập kết và điều kiện thiết bị.
Bóc tách phương án tài chính: giá trị vật tư, phế liệu và thiết bị thu hồi được trình bày riêng với chi phí nhân công, máy thi công, vận chuyển và xử lý.
Thống nhất hợp đồng: hai bên xác nhận phạm vi công việc, giá trị cấn trừ, tiến độ, phương án an toàn, trách nhiệm môi trường và hồ sơ đi kèm.
Tổ chức thi công: thiết bị và kim loại màu được thu hồi trước; kết cấu thép được hạ theo trình tự; phần bê tông và vật liệu còn lại được xử lý theo phương án đã thống nhất.
Nghiệm thu và quyết toán: khối lượng được đối chiếu, phần chênh lệch được quyết toán và mặt bằng được bàn giao theo phạm vi hợp đồng.
Chuẩn bị thế nào để phương án tháo dỡ có giá trị tốt hơn?
Không nên bán lẻ vật tư có giá trị trước khi khảo sát tổng thể. Cáp đồng và máy móc thường tạo phần thu hồi đáng kể; lấy riêng các hạng mục này có thể làm giảm khả năng cấn trừ của toàn công trình trong khi chi phí thi công không giảm tương ứng.
Giữ lại bản vẽ hoàn công và hồ sơ thiết bị nếu còn. Thông tin về kết cấu, khối lượng và chủng loại máy giúp việc ước tính sát hơn so với chỉ quan sát bên ngoài.
Thông báo sớm vật liệu cần xử lý riêng. Mái fibro xi măng, dầu tồn trong thiết bị hoặc vật liệu có yêu cầu quản lý riêng cần được đưa vào phương án ngay từ đầu.
Xác định rõ phần phải giữ lại. Tường rào, nhà bảo vệ, một phần nền, đường điện hoặc khu vực còn sản xuất phải được khoanh vùng trước khi thi công.
Kiểm kê máy móc trước khi bán theo cân. Thiết bị còn khả năng sử dụng nên được định giá theo hiện trạng thay vì quy đổi ngay thành phế liệu. Xem thêm dịch vụ thanh lý máy móc.
Cung cấp thông tin về lối xe và thời gian thi công. Đường vào, giờ hoạt động, tải trọng nền và vị trí tập kết quyết định cách bố trí thiết bị, nhân sự và phương tiện vận chuyển.
Không nên để công trình bỏ trống quá lâu. Thiết bị xuống cấp, thép ngoài trời oxy hóa và mặt bằng tiếp tục bị chiếm dụng đều làm giảm hiệu quả tài chính của kế hoạch thanh lý.
Những nhầm lẫn thường gặp khi thuê tháo dỡ
Kỳ vọng một khoản thu trước khi công trình được khảo sát. Giá trị cấn trừ phụ thuộc vào tỷ lệ thép, bê tông, máy móc và khối lượng vật liệu phải xử lý. Một con số đưa ra chỉ từ diện tích hoặc vài hình ảnh không đủ cơ sở để quyết toán.
Không hỏi rõ ai chịu chi phí vận chuyển và xử lý xà bần. Đây là khoản có thể ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí, đặc biệt với công trình bê tông hoặc địa điểm xa nơi tiếp nhận vật liệu.
Bỏ qua phương án an toàn và phạm vi bảo vệ tài sản. Chủ đầu tư nên yêu cầu xác định khu vực thi công, công trình liền kề, hệ thống còn hoạt động và trách nhiệm của các bên trước khi đưa máy vào.
Chọn báo giá cấn trừ cao nhất nhưng không có bảng bóc tách. Báo giá đáng tin cậy phải giải thích khối lượng thu hồi ước tính, chi phí gồm những gì, điều kiện điều chỉnh và tiêu chí bàn giao.
Câu hỏi thường gặp
Chủ xưởng phải trả tiền hay được nhận tiền?
Tùy kết cấu và hiện trạng. Công trình khung thép còn nhiều thiết bị có thể tạo phần thu hồi lớn hơn chi phí; công trình hỗn hợp có thể đạt mức cấn trừ tương đương; còn công trình nhiều bê tông, xà bần hoặc vật liệu cần xử lý riêng có thể phải bổ sung chi phí. Kết quả chỉ được xác định sau khi bóc tách hiện trường.
Nhà xưởng còn hoạt động một phần có tháo dỡ được không?
Có thể khảo sát để chia khu vực và tổ chức thi công theo giai đoạn. Phương án cần xác định lối đi riêng, khu vực che chắn, hệ thống điện nước, thời gian làm việc và biện pháp hạn chế ảnh hưởng đến phần nhà máy còn vận hành.
Mái fibro xi măng được xử lý thế nào?
Vật liệu này cần được nhận diện ngay khi khảo sát và không nên trộn chung với xà bần thông thường. Cách tháo, đóng gói, vận chuyển và xử lý phải được lập theo hiện trạng, thành phần vật liệu và yêu cầu áp dụng cho công trình cụ thể.
Một nhà xưởng mất bao lâu để tháo xong?
Tiến độ phụ thuộc diện tích, loại kết cấu, điều kiện mặt bằng, phạm vi giữ lại và thời gian được phép thi công. Lịch thực hiện và mốc bàn giao được xác nhận sau khảo sát và ghi trong hợp đồng.
Có nhận di dời nhà xưởng sang vị trí mới không?
Thành Long có thể khảo sát phương án tháo có đánh dấu cấu kiện, vận chuyển và lắp lại đối với khung thép còn phù hợp để tái sử dụng. Khả năng thực hiện phụ thuộc hiện trạng liên kết, mức ăn mòn, hồ sơ kết cấu và yêu cầu tại địa điểm mới.
Khu vực nào được phục vụ?
Thành Long thường xuyên khảo sát tại TPHCM, Bình Dương và Đồng Nai. Các tỉnh, thành khác được bố trí theo quy mô công trình, lịch phương tiện và điều kiện thi công; xem thêm tại trang khu vực thu mua.
Đặt lịch khảo sát công trình
Khách hàng nên gửi ảnh toàn cảnh nhà xưởng, diện tích, loại kết cấu, vị trí công trình và phần cần giữ lại qua Zalo hoặc số điện thoại hiển thị trên website. Thành Long sẽ trao đổi thông tin ban đầu, hẹn khảo sát và lập bảng bóc tách giá trị thu hồi với chi phí thi công cho công trình cụ thể.
Nếu cần xử lý đồng thời phế liệu, máy móc hoặc các hạng mục khác, khách hàng có thể xem danh mục dịch vụ hoặc để lại thông tin tại trang liên hệ.
